Üürileping – mida peaks teadma üürimisest üürileandja ja üürilevõtja?

Üürilepingust

1. Üldist
2. Üürilepinguni jõudmine
3. Üürileping
4. Mida peaks maksma üürnik, mida üürileandja
5. Üüri tõstmine
6. Lepingu lõppemine, lõpetamine
7. Kuhu pöörduda vaidluse korral

Üürilepinguga reguleeritakse üürileandja ning üürniku vahelisi õigusi ja kohustusi ning püütakse ära hoida võimalikke vaidlusi tulevikus. Seetõttu on oluline, et enne üürilepingu allkirjastamist oleks mõlemad osapooled sellega põhjalikult tutvunud. Soovitatav oleks läbi lugeda ka Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) 15. peatükk (§ 271- § 338).

Sõlmige üürilepingud ja sellega kaasnevad kokkulepped alati kirjalikult! Sageli on kuulda või saab foorumitest lugeda olukordadest, kus milleski lepiti suuliselt kokku, ent üks pooltest hiljem seda enam ei tunnista ning ongi “tüli majas“. Seejuures ei oma tähtsust, kas üürileandja näol on tegemist sugulase või hea tuttavaga. Kui mängus on raha, on tülid kerged tulema. Seega veelkord: sõlmige kõik kokkulepped kirjalikult!

1. Üldist

VÕS § 271. Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja (üüripinna) ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). See tähendab, et üürilepinguga on tegemist ainult siis, kui üürnik tasub üürileandjale üüripinna kasutamise eest üüri ehk ei kasuta elamispinda tasuta.

VÕS § 276. Üürilepinguga on üürileandja/omanik kohustatud korterit, tuba või maja (edaspidi üüripind) üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal (päraldised on asjad ja dokumendid, mis pole otseselt üüripinna osad, kuid mis oma olemuselt kuuluvad üüripinna juurde, näiteks võti). Üürnik peab üüripinda kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürile andmisel lähtuti. Samuti peab üürnik arvestama teiste majaelanike ja naabrite huvidega.

VÕS § 275 sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. See tähendab, et kui VÕS-is on mingi üürniku õigus, kohustus või vastutus ära reguleeritud, ei tohi üürilepingut koostades lisada sinna punkte, mis on seaduses sätestatust üürnikule kahjulikumad. Kokku võib leppida aga tingimustes, mis on seaduses sätestatust üürnikule kasulikumad. Näiteks etteteatamistähtaegadega arvestamine. Tähtajatu eluruumi üürilepingu korralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 312, mis ütleb, et “… kumbki lepingupool võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud…“. Antud juhul tohib üürilepingu sõlmimisel kokku leppida pikemas korralises ülesütlemise tähtajas (näiteks 4 kuud), kuna üürnikule jääb siis vastava teate saamisest rohkem aega uue elamispinna otsimiseks. Ei saa aga kokku leppida selles, et korraline ülesütlemine toimub ainult 2 kuulise etteteatamisega, kuna see ongi seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe.

VÕS § 287 keelab eluruumi üürimisel sõlmida kokkulepet, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi. Leppetrahv on lepingus ette nähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma (VÕS § 158). See tähendab, et leppetrahv on üürilepingus fikseeritud konkreetne summa lepingu mõne punkti rikkumise eest, olenemata tegelikust kahjust (näiteks: üürnik kohustub mõne sisustuse objekti lõhkumisel maksma leppetrahvi 700 eurot. Maksma peaks üürnik seda summat ka siis, kui tegelik kahju oli hoopis 100 eurot). Üürilepinguga pole aga keelatud nõuda kahju hüvitamist. Sel juhul tuleb üürileandjal tõestada lõhutud asja väärtus.

Enne kui hakatakse lepinguni jõudma või rahaga arveldama, võiks veenduda vastaspoole (üürileandja, tulevane üürnik) isikus, s.t. selles, kas ta ikkagi on see keda väidab ennast olevat. Selleks küsige teiselt poolelt isikut tõendavat dokumenti. Võib ka juhtuda, et üüripinna omanik ei saa näiteks lepingu sõlmimiseks ise kohale tulla. Sellisel juhul kontrollige, kas lepingut sõlmima saadetud isikul on olemas vastavasisuline volitus. Volitus on tehinguga antud esindusõigus, mis teeb võimalikuks tehingu tegemise esindaja kaudu. Kui isikule on tehingu tegemiseks antud volitus ja ta teeb tehingu omaniku nimel, kehtib volituse alusel tehtud tehing omaniku suhtes täpselt selliselt nagu oleks viimane ise selle tehingu teinud. Volitus kirjalikult vormistatuna on volikiri. Volikiri lõpeb kas tehingu sooritamise või tähtaja möödumisega. Volikirjas peab olema märgitud:

  • dokumendi liik ehk VOLIKIRI;
  • volitaja täisnimi, isikukood;
  • volitatava (esindaja) täisnimi, isikukood;
  • volituse sisu;
  • volikirja kestus: kas siis kuupäevaliselt või mingi konkreetse tehingu sõlmimiseks;
  • mõlema isiku allkirjad.

2. Üürilepinguni jõudmine

Tulevane üürnik võiks Vahendustasuta portaalist välja valida vähemalt 3-4 sobivat üüripinda, mida “jahtima“ minna, mitte piirduda ainult ühega. Reeglina pole otstarbekas kohe esimesel tutvumisringil lepingut sõlmida, kuna esmaemotsioonid võivad petlikud olla – võta endale õhtu mõtlemiseks ning hommikuks on asi selge.

Olles sobiva üüripinna endale Vahendustasuta kodulehe kaudu leidnud, võtab üürnik kontaktisikuga ühendust ning lepib kokku aja üüripinna ülevaatamiseks, s.t alati tasub minna ja üüripind oma silmaga üle vaadata, mitte hakata detaile läbi telefoni küsima. Silmast-silma vestlustes on ka lihtsam teisest poolest aru saada.

Aja kokku leppimisel peaks võimalik üürnik aga veenduma, et ta on ainus, kes antud kellaajal üüripinda vaatama tuleb! Vastasel korral on “oht“ sattuda nn moksjonile (maakleri, miks mitte ka üürileandja, korraldatud võltsoksjonile). Lähemalt saad sellest lugeda juhendist “Üürnikule”. Samale juhendile pööra tulevase üürnikuna tähelepanu kindlasti ka siis, kui lähed üüripinnaga tutvuma.

Kui üürihuvilisena oled endale sobiva pinna lõpuks leidnud ning otsustanud seda ka üürima hakata, proovi kaubelda hinda – need pole kivisse raiutud!

3. Üürileping

Nagu eelnevalt mainitud, tuleb üürileping kindlasti sõlmida kirjalikult. Järgnevalt mõned punktid millele lepingus tähelepanu pöörata:

  • lepingu liik ja number (üürilepingu nr …);
  • lepingu sõlmimise aeg ja koht;
  • üürileandja ning üürniku nimed ning isikukoodid;
  • üüripinna täisaadress ning selle võimalikult täpne kirjeldus: olulised parameetrid (m2, tubade arv jne), seisukord;
  • lepingu kehtivus kuupäeva täpsusega ning lepingu lõpetamise, s.h ennetähtaegse lõpetamise kord;
  • üürisumma, s.t üüri suurus ja selle tasumise kord;
  • üürisumma muutmise alused, kui selleks nähakse vajadust;
  • esimese kuu üür ja selle maksetingimused;
  • tagatisraha suurus ja maksetingimused, samuti selle üürnikule tagastamise kord;
  • milliseid kõrvalkulusid tasub üürnik (mille alusel arvestatakse ja kuidas tasutakse);
  • kuupäev, millal peab üürnik maksed sooritama ja makseviis (soovitatavalt pangaülekandega, kuna sel viisil saab lihtsalt tõendada makselaekumisi). Kui pangaülekanne miskipärast ei sobi ning tahetakse arveldada sularahas, tuleks koostada raha liikumist tõendavad dokumendid kahes eksemplaris (kuupäev, summa, mida maksti (arve number), kes maksis, kellele maksis, nimed, allkirjad jmt oluline info);
  • üürniku ja üürileandja kohustused ning õigused, ka allüürile andmise õigus või selle õiguse puudumine;
  • üürnikupoolsete parenduste ja muudatuste tegemise õigus;
  • üürnikuga koos elama asuvad isikud;
  • lemmikloomade lubamine;
  • viivised, sanktsioonid;
  • üüripinna üleandmise ja vastuvõtmise akt ehk nimekiri varast, mis on seotud üüripinnaga (võtmed, mööbel, tehnika, kelder, garaaž jmt).

Üürilepinguga määravad mõlemad pooled kindlaks oma õigused ja kohustused. Kindlasti pole võimalik kõiki juhtumeid ette näha ja seega neid ka lepingus reguleerida, mistõttu tuleks uute olukordade tekkimisel, mis pole seadustega reguleeritud, leppida lahenduses kokku teise osapoolega. Näiteks tihti unustatakse reguleerimata lemmikloomade lubamine üüripinnale. Kui üürnik ikkagi tahaks mingit looma pidama hakata, tuleb selleks enne looma võtmist küsida luba üürileandjalt (kirjalikku taasesitust võimaldavas vormis: e-mail, faks vmt). Luba tuleb üürnikul samuti küsida kõikide parenduste (asja paremaks muutmine, näiteks konditsioneeri lisamine) ja muudatuste tegemiseks, näiteks pildi jaoks augu seina puurimiseks jmt.

Üürilepingu lisana tuleb mõlema osapoole juuresviibimisel vormistada ka üleandmise-vastuvõtmise akt (leiab Vahendustasuta juhendite leheküljelt). Mainitud dokument tuleb koostada ja allkirjastada vahetult enne võtmete üleandmist (valduse üleminekut) üürnikule. Selles tuleb võimalikult täpselt kirja panna üüripinna sisustus (tehnika, mööbel jne), selle olukord ning mõõturite (vesi, elekter jmt) näidud. Üürnikuna veendu kindlasti, et kogu üüripinnal olev tehnika töötab korralikult! Samuti pange kirja ka igasugused praod, augud jmt seintes, põrandates, lagedes jne. Üha sagedamini kasutatakse üürilepingu lisana ka pilte, kuna need kirjeldavad olukorda sõnadest märksa paremini.

Üüripinna üleandmise ja vastuvõtmise akti idee seisneb selles, et kui üürilepingu lõppedes esineb üüripinnal kahjustusi, saab mainitud dokumendi alusel selgeks teha kes on selles süüdi ning kulud kandma peab (arvestada tuleb siinkohal muidugi loomulikku kulumist). Kui üleandmise-vastuvõtmise akt on lohakalt või kiirustades koostatud, võib hiljem tekkida arusaamatusi. Kui üüripinnal esineb puudusi, millest mõlemad pooled on üürilepingu sõlmimisel teadlikud ning mille üürileandja lubab kõrvaldada, tuleks puuduse kõrvaldamine ja tähtaeg üleandmise-vastuvõtmise aktis ka ära märkida.

Kirjalik üürileping tuleb koostada kahes eksemplaris. Lepingus on soovitatav allkirjastada iga lehekülg mõlema osapoole poolt. Kui viimasel hetkel (enne allkirjastamist) üks osapooltest leiab, et mingit punkti tuleks muuta (ja kui teine osapool on sellega nõus), võib mõlemasse lepingusse muudatuse teha käsikirjaliselt. Sel juhul peavad mõlemad osapooled muudatuse juurde lisaallkirjad andma ehk muudatusega leheküljel on siis 4 allkirja: muudatust kooskõlastavad allkirjad muudatuse juures (2) ning kogu leheküljel esitatud tekstiga nõustumist kinnitavad allkirjad lehe allosas (2).

4. Mida peaks maksma üürnik, mida üürileandja

Üks tähtsamaid punkte, milles tuleb üürilepingu sõlmimisel kokkuleppele jõuda, on kulude katmine ehk millised kulud tuleb katta üürileandjal, millised üürnikul.

Üüri tasumine jääb kohe kindlasti üürniku kanda. VÕS-is esineb aga mõiste „kõrvalkulud“ (§ 292). Need on üüripinna kasutamisega seotud kulud (tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud üüripinna kasutamisega). Selgitamaks välja, millised kulud kuuluvad kõrvalkulude hulka, tuleb hinnata, kas vastav kulu on seotud üüripinna kasutamisega. Seadusest tulenevalt on kõrvalkulude kandmise kohustus üürileandjal, kui selles ei lepita üürnikuga kokku teisiti. Ehk kui näiteks üürilepingus jäi kokku leppimata, et tarbitud elektri eest tasub üürnik, peab seda tegema üürileandja. Kõige tavalisemad kõrvalkulud on vesi (külm, soe) ja kanalisatsioon, elekter, küte, prügivedu. Esmakordne üürileandja peaks lihtsalt vaatama igakuiseid üüripinna kasutamisega seotud arveid ning otsustama, mis on kõrvalkulu.

Samas ei saa ka kõiki kulusid üüripinna arve(te)l lugeda automaatselt kõrvalkuluks, kuna seaduses kehtib teatud erisusi. Üheks selliseks vaidluse kohaks on korterelamute puhul hoone haldus- ja remondifond (edaspidi remondifond), kindlustus ja laenumakse.

Remondifond, laen
Remondifondi osas on palju vastakaid arvamusi, s.t kes seda tasuma peaks. Üürileandjad on enamasti seisukohal, et seda peab tasuma üürnik. Üürnikud on aga veendunud, et seda peab maksma üürileandja. Antud juhul on õigus üürnikel ning remondifondi peab maksma üürileandja, kuna remondifond on otseselt seotud omandi ja selle parendamise-säilitamise kuludega.

VÕS § 276 lõige 1 ütleb, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. See tähendab, et kui üüripind on välja üüritud näiteks korrektses olekus (veetorud, küttesüsteem jmt korras), peab üürileandja tagama sellise oleku ka üürilepingu kehtivuse ajal (vaata kaVÕS § 278. „Üüritud asjal tekkiv puudus ja asja kasutamise takistus“).

Kuigi VÕS § 292 lõige 1 ütleb, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kokkuleppel kandma ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), ei kvalifitseeru remondifond üürniku seisukohalt kõrvalkuluks, kuna seaduse järgi peab seda maksma üürileandja. Kui aga üürileandja siiski nõuab üürnikult remondifondi maksmist, on üürnikul õigus nõuda üüri vähendamist remondifondi maksete võrra.

Näide 1: kui korterelamul on moodustatud ühistu, kaasnevad sellega reeglina ka igakuised remondifondi maksed. Nagu eelnevalt öeldud, peab üürileandja tagama üüripinna korrasoleku ulatuses, mis vastab viimase olekule lepingu sõlmimisel. Et seda tagada, tuleb hoones regulaarselt teostada remondi- ja haldustöid ehk üüripinna (tehniline) korrasolek eeldab kogu hoone korrasolekut ning seega tuleb raha mainitud fondi maksta üürileandjal.

Näide 2: ühistu võttis laenu maja renoveerimiseks, tekkisid laenumaksed remondifondi. Ka neid peab tasuma üürileandja, kuna tema vara väärtus sellega suureneb ning üürnik ei ole kohustatud üürileandja kasu kinni maksma. Reeglina on laenumaksed ka küllaltki kõrged. Ainus, mida üürileandja teha saab, on tõsta mõistlikus ulatuses üürimakseid (paranenud üüritingimused), lähtudes muidugi seadustest ja sõlmitud üürilepingust.

Kindlustus
Eraldi teemana tuleks vaadelda ka üüripinna kindlustamist üürimise korral. Ka kindlustusmakseid peab maksma üürileandja, kuna kindlustatakse ikkagi omandit.

Näide: Üürikorter on kindlustatud veekahjustuste vastu. Kui üürileandja sunnib kindlustusmakseid tasuma üürnikul, tekib järgmine olukord. Üürnik maksab kindlustusmakseid ning äkki tekib avarii, kus veetoru lõhkeb seina sees (mitte üürniku süül). Vastavalt VÕS-ile peab üürileandja remondi ise kinni maksma. Kuna korter oli kindlustatud, katab üürileandja kulud kindlustusselts, kuhu sissemakseid tegi aga üürnik ehk lõppkokkuvõttes maksab üürnik ise kinni remondi, mida seaduse järgi oleks pidanud tegema üürileandja.

5. Üüri tõstmine

Üüri saab tõsta nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu korral, kuigi viimase puhul peab leping vastama kindlatele kriteeriumitele, ilma milleta ei saa üürisummat tõsta.

Tähtajatu lepingu korral tuleb lähtuda VÕS § 299, mille järgi eeldatakse, et üürileandja võib kinnisasja üürimise puhul tõsta üüri iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Möbleeritud tubade (tuba, mitte eluruum! Definitsioon toodud järgmises peatükis) üürimise puhul aga iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Kas seda on aga mõistlik igal võimalusel teha, sõltub väga paljudest asjaoludest.

Üüri tõstmiseks peab vastava teate üürnikule edastama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist. Teates tuleb selgelt ära märkida:

  • üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus (näiteks et üür tõuseb 12 % ja uus üüri suurus on 225 EUR);
  • mis ajast üür suureneb (näiteks alates 01.06.2012);
  • üüri tõstmise põhjendus ja arvestus (tuua välja, miks üürileandja esialgselt kokkulepitud üüriga nõus pole ning miks seda on vaja tõsta. Tõendada, mille alusel üür just 12 % tõuseb);
  • üüri tõstmise vaidlustamise kord (30 päeva jooksul teate saamisest kas kohaliku omavalitsuse /tuua välja omavalitsuse nimi, kus üürileandja elab/ üürikomisjonis või vastava piirkonna kohtus /tuua välja piirkonna kohus, kus üürileandja elab/. Viimase leiad siit).

Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles.

Tähtajalise üürilepingu korral on ühepoolne üüri tõstmine peaaegu et võimatu, kuna eeldatakse, et üürileandja on teadlik ja oskab arvestada erinevate riskidega lepingus määratud üüriperioodi jooksul (hindade tõus jmt). Ainus, seadusest tulenev, võimalus on VÕS § 300, mille järgi peab konkreetne kokkulepe vastama KÕIGILE järgmistele tingimustele KORRAGA:

  • üürileping peab olema sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga;
  • üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas;
  • üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud.

Kui kasvõi üks nõue toodud nimekirjast on täitmata, kehtib üürileping senistel tingimustel edasi kuni tähtaja lõpuni. Kui üürileandja siiski esitab üürnikule ebakorrektse üüri tõstmise teate, ei pea viimane seda kuskil vaidlustama, kuna teade on õigustühine.

Eestis sõlmitakse reeglina kas aastaseid või tähtajatuid üürilepinguid. Need on üüri tõstmise aspektist lähtuvalt ka tõenäoliselt kõige mõistlikumad variandid, kuna aastane leping jätab võimaluse juba järgmisel aastal üüri tõsta ning tähtajatu lepingu korral on selleks seadusest tulenevad võimalused.

6. Lepingu lõppemine, lõpetamine

Üürileping võib lõppeda kas tähtaja möödumisega (tähtajaline leping), korralise ülesütlemisega (tähtajatu üürileping), erakorralise ülesütlemisega (nii tähtajaline kui tähtajatu üürileping), lepingupoolte kokkuleppega, üürikomisjoni või kohtu otsusega.

Üürileandja ja üürnik võivad eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (s.t e-mail, faks vmt; ei pea olema allkirjastatud).

Aastane üürileping.
Eestis on kujunenud tavaks, et üürileping sõlmitakse reeglina üheks aastaks. Nagu eelmises peatükis sai mainitud, siis nii lühikese kestvusega lepingu puhul eeldatakse algselt paika pandud tingimuste (üüri suurus, kõrvalkulud jmt) kehtimist kuni lepingu lõppkuupäevani. Tingimuste hulka kuulub ka tähtaeg.

Tihti leidub üürilepingutes selline punkt, mille järgi oleks lepingu pooltel õigus 30 päevase etteteatamisajaga üürileping üles öelda. Selline punkt on lepingus üürileandja kasuks tühine, kuna läheb vastuollu VÕS § 275 (vaata esimest peatükki). Selle järgi on kokkulepped, mis VÕS-sis sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduvad, tühised. Üürniku kahjuks on see punkt kõrvalekalduv seetõttu, et VÕS-i järgi saab tähtajalist üürilepingut lõpetada ainult erakorraliselt ning mõjuval põhjusel (sellest lähemalt järgmistes alalõikudes).

Teine lugu aga on sellise punkti (30 päeva etteteatamine) kasulikkus üürnikule. Sarnaselt üürileandjale peab ka üürnik üürilepingus sätestatust kinni pidama. Kui lepingus puudub mainitud “30 päevane“ punkt, siis on ka üürnikul õigus üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada ainult erakorraliselt, s.t mõjuval põhjusel. Kui aga see punkt on üürilepingus olemas, ei teki vastuolu VÕS-iga ning seetõttu on kokkulepe mõlemale poolele siduv. Vastuolu VÕS-iga puudub sellepärast, et see kokkulepe on üürniku kasuks seadusest kõrvalekalduv ning seetõttu lubatud.

Tähtaja saabumine.
Tähtajalise üürilepingu puhul tuleb tähelepanu pöörata VÕS § 310, mis ütleb järgmist:

  • Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.
  • Kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks.

Seega ei lõpe tähtajaline üürileping konkreetse kuupäeva saabumisega iseenesest. Kõige lihtsam, ning mida ka tavaliselt tehakse, on võtta lepingu lõpu lähenedes teise osapoolega ühendust ning leppida edasistes sündmustes kokku (kas sõlmitakse uus leping, muutub olemasolev leping tähtajatuks, leping lõpetatakse vmt).

Korraline ülesütlemine.
Korraline lepingu ülesütlemine saab toimuda ainult tähtajatu üürilepingu puhul. Selleks tuleb teist osapoolt ette teavitada vähemalt:

  • kolm kuud, kui on tegemist eluruumiga (eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks);
  • üks kuu, kui on tegemist möbleeritud tubadega (s.t eraldi välja allüüritud tubadega, mitte kogu eluruumiga) (VÕS § 312).

Erakorraline ülesütlemine.
Erakorraliselt saab üles öelda nii tähtajalist kui ka tähtajatut üürilepingut. See saab aga toimuda ainult mõjuval põhjusel. VÕS § 313 järgi on „põhjus mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab“. Tulenevalt sellest, ei pea „üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti“. Täpsemalt lähtuda VÕS § 314-319.

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks on tavaliselt lepingu rikkumine, s.t üürilepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kui lepingut üles öelda sooviv pool ei ole kindel, kas põhjus (rikkumine) on mõjuv või mitte, tuleks teisele poolele põhjuse likvideerimiseks alati anda mõistlik aeg, s.t teha kirjalik hoiatus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, milles anda tähtaeg rikkumise lõpetamiseks. Kui pikk see mõistlik aeg aga olema peaks, sõltub põhjusest ehk et millise aja jooksul saaks konkreetse rikkumise lõpetada.

Kui antud mõistliku aja jooksul põhjust ei likvideerita, on teisel poolel juba suurem kindlus lepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses tuleks lihtsamate rikkumiste korral (mis on ikkagi mõjuvad põhjused) määrata lepingu lõppemine 30 päeva möödudes. Mainitud 30 päeva hakkavad kehtima ajast, mil teine lepingupool sai teada või pidi teada saama vastavast avaldusest. Vahendustasuta portaalis olevas üürilepingus on kirjas, et lepingus toodud e-mailile saadetud teade loetakse kätte saanuks 48 tunni möödudes alates selle saatmisest (s.t et isegi kui teine pool pole vastavat kirja 48 h jooksul lugenud, peab ta sellest ikkagi teadlik olema ning vastav tähtaeg hakkab pärast 48 h möödumist “tiksuma“). Seega toetudes Vahendustasuta üürilepingule – kui tahad saata avalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks näiteks 28.09.2012, peaksid arvestama 30 päeva määramisel lepingus toodud 48 tundi ehk et ülesütlemisavalduses tuleb lepingu lõpetamise kuupäev arvutada järgmiselt 28.09.2012 + 48 tundi + 30 päeva.

Eelmises lõigus mainitud rikkumiseks võib olla näiteks üürnikupoolne vali muusika, mis segab õhtuti naabreid. See pole nii mõjuv põhjus, et üürileping kohe erakorraliselt üles öelda. Üürnikku tuleb teavitada probleemist (kirjalikult) ning paluda valju muusika mängimine õhuti lõpetada. Kui ta seda aga (korduvalt) ei tee, on üürileandjal palju kindlam alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Kui aga on tegemist rikkumisega, mille korral on tõestatav tahtlik lepingu rikkumine (näiteks suuremamahulisem remont ilma üürileandja nõusolekuta või vara meelega rikkumine), võib üürilepingu koheselt ehk ilma etteteatamistähtajata üles öelda.

Üürileandja peab ühepoolses (s.t tema poolt algatatud) üürilepingu ülesütlemisavalduses kajastama vähemalt järgmist (VÕS § 325):

  1. üüritud asi;
  2. lepingu lõppemise kuupäev. Jälgida võimalikke etteteatamistähtaegu!;
  3. ülesütlemise alus;
    • tuua välja punkt seadusest või lepingust, mille vastu üürnik eksis;
    • milles eksimus seisnes;
    • kui on eelnevalt üürnikku hoiatatud, tuleb viidata ka nendele (kuupäevad, hoiatuse sisu);
  4. ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg (30 päeva jooksul teate saamisest kas kohaliku omavalitsuse üürikomisjonis /tuua välja omavalitsuse nimi, kus üürileandja elab/ või vastava piirkonna kohtus /tuua välja piirkonna kohus, kus üürileandja elab/. Viimase leiad siit. Protsessist täpsemalt saad lugeda aga siit). Vaata ka VÕS § 326-329.

Ülesütlemise avaldus peab olema koostatud nii, et ka n.ö keegi võõras saaks avalduse alusel hinnata ülesütlemise õiguslikku alust ja kas vastava õigusliku aluse eeldused ka esinesid.

Taganemine.
Üürilepingust on võimalik ka taganeda. Ülesütlemise ja taganemise vahe seisneb selles, et taganemise korral peavad pooled teineteisele tagastama lepingu alusel saadu ehk et nagu lepingut polekski poolte vahel olnud. Seega saab üürilepingust taganeda ainult juhul, kui üürileandja ei anna väljaüüritavaid eluruume üle kokkulepitud ajal või annab üle eluruumid, mille puudused välistavad nende sihtotstarbelise (eluruumina) kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral. Kui üürnik üüritavate eluruumide üleandmisel teadis või pidi teadma, et eluruumid ei vasta üürilepingu tingimustele, kuid võttis sellele vaatamata need vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib kasutada ainult üürilepingu ülesütlemise õigust.

Üürilepingu lõppemisel (lõpetamisel) tuleks taaskord koostada üleandmise-vastuvõtmise akt, mille käigus selgitatakse välja võimalikud puudused üüripinnal ning ka asjaolud, kes need puudused peab kõrvaldama. Võrdluseks tuleb siinkohal võtta üürilepingu sõlmimisel koostatud üleandmise-vastuvõtmise akt. Vastavalt VÕS § 336 peab üürileandja väljaüüritud elamispinna tagastamisel kontrollima elamispinna seisundit ja viivitamata teatama üürnikule selle puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee (allkirjastab akti selles puudusi välja toomata), kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle elamispinna puudusest tulenevalt (s.t kahju hüvitamise nõude), välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Kui üürileandja avastab taolise, esmapilgul mitte avastatava puuduse, peab ta sellest üürnikule samuti viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab üürileandja aga jällegi puudusest tulenevad õigused. Kui aga kõik on korras, üüripind vastab lepingu lõppedes üürilepingu järgsele kasutamisele (loomulik, kasutamisest tulenev kulumine on lubatud), siis üleandmise-vastuvõtmise aktiga loetakse üüripind üürileandjale tagastatuks. Leides üüripinnalt aga puudusi, mille eest üürnik vastutab, peab viimane need üürileandjale/omanikule hüvitama. Üürileandja peab faktiliselt tõestama asja väärtuse (milline on reaalne turuhind, lähtuvalt puudusega asja seisundist) ehk niisama “peast“ ei saa hakata hinda tuletama. Siinkohal tuleb mängu ka tagatisraha, mille eest on üürileandjal õigus kinni maksta üürniku võimalikud võlad (maksmata arved) ja üüripinnal tekitatud kahjustused. Kui sellest ei jätku, tuleb pöörduda üürniku poole. Edasiste probleemide korral juba aga siis vastavatesse instantsidesse (kasvõi inkassofirmasse).

7. Kuhu pöörduda vaidluse korral

Eluruumi üürilepingust tulenevate vaidluste lahendamiseks võib üürnik või üürileandja pöörduda üürikomisjoni või maakohtusse. Üürikomisjoni asutab kohalik omavalitsus ning see lahendab vaidluse, mis on tekkinud tema tööpiirkonnas asuva eluruumi üürimisest, kui samas asjas ei ole varem kohtusse pöördutud. Üürikomisjon ei lahenda vaidlusi rahaliste nõuete üle, mis ületavad 3200 eurot.

 

img

eres

ERES Kinnisvara lehe administraator.

Sarnased artiklid

„Mägede“ vanemad korterid on ülehinnatud

Nähes üha uute korterelamute kerkimist ning inimeste huvi soetada endale oma kodu, on nn mägede...

Loe edasi
joel
by joel

Füüsilise isiku üüritulu maksustamine alates 2016 aastast.

Üürikorterite vahendamise populaarsuse kasvamisel on oluliselt paranenud ka üüritulu...

Loe edasi
eres
by eres

Energiamärgis – hea teada, mis on energiamärgis?

Energiamärgis - mis on energiamärgis? 1. jaanuaril 2009 jõustus energiamärgist käsitlev...

Loe edasi
eres
by eres

Lisa kommentaar